住宅ローン控除、いくら戻る？年収・借入額・住宅の種類で変わる仕組みを整理

住宅ローン控除って聞いたことあるけど、実際いくら戻ってくるのか全然わからなくて…。来年マンション買う予定だから、ちゃんと理解しておきたいんだよね。

それは大事な疑問だね。住宅ローン控除は金額が大きいだけに、仕組みを理解しておくと後で驚かなくて済むよ。一緒に整理してみようか。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは？

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を購入した人が、毎年の税金（所得税・住民税）から一定額を差し引いてもらえる制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

2022年の税制改正以降、控除率は年末残高の0.7%となっています。かつては1.0%でしたが、低金利時代に「払う利子より多く返ってくる」問題が生じたことで見直されました。

0.7%って、ローン残高に対してってこと？3,500万円借りたら3,500万×0.7%＝24.5万円が毎年戻ってくるの？

概念は合ってるよ。ただ3つの上限があるから、そこを整理しておこう。①住宅の種類別の控除限度額、②そもそも払っている税金の額、③この2つで小さい方が実際の控除額になるよ。

3つの「上限」を整理する

上限①：住宅の種類で変わる控除限度額

住宅ローン控除は、購入する住宅の「省エネ性能」によって控除の上限が変わります。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準への適合が事実上の要件となっています。購入予定の物件が「どの区分に該当するか」は、販売担当者や設計仕様書で確認しましょう。

上限②：払っている税金の額（年収による）

住宅ローン控除は「税金の還付」なので、そもそも払っている税金の範囲内でしか戻ってきません。年収が低いほど納税額が少なく、制度の恩恵を上限まで受けられないことがあります。

ということは、年収400万の僕だと、21万円満額は戻ってこないってこと？

そう。年収400万円の場合、所得税は概算で7〜9万円くらい。控除可能額がそれを超えても、差額は住民税から一部補填されるけど、それにも上限があるんだ。だから実際の控除額は人によって結構違うんだよ。

上限③：所得制限

合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年の住宅ローン控除が適用されません（年収ではなく「合計所得金額」で判定）。

「で、僕の場合はいくら？」が肝心

住宅の種類で上限が変わって、年収でも変わって…自分の場合がいくらになるのか、表を見るだけじゃわからないな。

そこが一番大事な部分だね。借入額・住宅の種類・年収を入れると、「ユキの場合」が出るから試してみてよ。

ユキが試してみた結果

借入3,500万・省エネ基準適合・年収400万で入れてみたら、初年度は約8.5万円で、13年間の累計が約90万円って出た！思ったより少ないな…

年収400万だと所得税が8〜9万円程度なので、制度の上限21万円には届かないんだよ。でも90万円は確実に手元に戻ってくるお金だから、把握しておくのは大事だね。妻の年収も合算できる連帯債務や共有名義にすることで、控除を増やせる場合もあるよ。

住宅ローン控除を最大限活かすための3つのポイント

なるほど。妻と共有名義にすることで、もっと控除が受けられるかもしれないんだね。マンション選びのときに省エネ基準も確認することにする！

控除額は「いくら借りるか」だけじゃなく「どんな家を買うか」「年収はいくらか」で変わるから、シミュレーターで自分の条件を試しながら、購入計画の参考にしてみてね。正解はひとつじゃないよ。

本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・サービスへの投資を推奨するものではありません。最終的な判断はご自身でお願いします。