住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは？
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を購入した人が、毎年の税金（所得税・住民税）から一定額を差し引いてもらえる制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
2022年の税制改正以降、控除率は年末残高の0.7%となっています。かつては1.0%でしたが、低金利時代に「払う利子より多く返ってくる」問題が生じたことで見直されました。
3つの「上限」を整理する
上限①：住宅の種類で変わる控除限度額
住宅ローン控除は、購入する住宅の「省エネ性能」によって控除の上限が変わります。
| 住宅の種類 | 控除対象 借入上限 |
年間最大 控除額 |
控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築：長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 13年 |
| 新築：ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 | 13年 |
| 新築：省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 13年 |
| 新築：その他一般住宅 ※令和5年末までに建築確認の経過措置のみ |
2,000万円 | 14万円 | 10年 |
| 中古：長期優良・ZEH・省エネ住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 10年 |
| 中古：一般住宅 | 2,000万円 | 14万円 | 10年 |
住宅の「省エネ性能の区分」って何？
表に出てくる区分は、国が定めた断熱・省エネ性能の等級のことです。等級が高いほど、控除の上限額が上がります。
- 長期優良住宅・低炭素住宅…耐久性や断熱性などが特に高い水準で、自治体から「認定書」が発行される。マンションより戸建てで多い
- ZEH水準省エネ住宅…「ゼッチ」と読む。断熱性能と省エネ設備を組み合わせ、年間の消費エネルギーをほぼゼロに抑えることを目指した規格
- 省エネ基準適合住宅…建築物省エネ法の基準を満たした住宅。2024年以降の新築はほぼこれに該当する
- その他一般住宅…省エネ基準を満たさないもの。2024年以降の新築は実質的に控除対象外になりつつある
自分の物件がどの区分か分からない場合は、契約書・物件概要書に「長期優良住宅認定」「ZEH対応」などの記載があるか確認するか、販売担当者に直接聞くのが確実です。
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準への適合が事実上の要件となっています。購入予定の物件が「どの区分に該当するか」は、販売担当者や設計仕様書で確認しましょう。
上限②：払っている税金の額（年収による）
住宅ローン控除は「税金の還付」なので、そもそも払っている税金の範囲内でしか戻ってきません。年収が低いほど納税額が少なく、制度の恩恵を上限まで受けられないことがあります。
上限③：所得制限
合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年の住宅ローン控除が適用されません（年収ではなく「合計所得金額」で判定）。
「で、僕の場合はいくら？」が肝心
新築・中古・省エネ性能別に控除額を試算できます
ユキが試してみた結果
住宅ローン控除を最大限活かすための3つのポイント
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 省エネ要件を確認 | 契約前に「省エネ基準適合」かどうかを確認。一般住宅扱いになると控除上限が2,000万円に下がる |
| 初年度は確定申告 | 入居した翌年の2〜3月に確定申告が必要。2年目以降は年末調整で自動適用される |
| 共有名義を検討 | 共働き夫婦の場合、連帯債務や共有名義にすると双方で控除を受けられる可能性がある |
あわせて読む・使う
- → 住宅ローン控除シミュレーター（自分の借入条件で試す）
- → 住宅購入シミュレーター（いくらまで借りてよいか確認）
- → 繰り上げ返済 vs 投資 どちらが得？シミュレーター
本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・サービスへの投資を推奨するものではありません。最終的な判断はご自身でお願いします。
参考情報・公的機関リンク
本記事は以下の公的機関の公表資料を参考に作成しています。最新情報・最新の制度内容は各公式サイトでご確認ください。
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国税庁「タックスアンサー」
— 所得税・住民税・各種控除の解説 -
国税庁「確定申告書等作成コーナー」
— 確定申告書の作成・税額の試算 -
日本銀行
— 金利・経済統計・金融政策 -
国土交通省「住宅ローン減税」
— 住宅ローン控除の要件・控除額
よくある質問
Q. 住宅ローン控除でいくら戻る？
年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除されます。年収・借入額・住宅の種類で控除額が変わり、上限も設けられています。
Q. 住宅ローン控除を受けるには？
入居1年目は確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で手続きできます。省エネ基準などで控除の上限額が変わります。
Q. 住宅ローン控除の注意点は？
所得税から引ききれない分は住民税からも控除されますが、住民税側には上限があります。控除をフル活用できるかは年収や借入額によります。
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