住宅ローンの繰り上げ返済とNISA、どっちが優先？金利から0.7%引いて考える

※本記事は2026年9月時点の情報です。金利は変動するため、実際の判断は借入先の最新の適用金利でご確認ください。

「ボーナスが入ったら繰り上げ返済しようと思ってたんだけど、NISAに回した方がいいのかな……」
住宅ローンを抱えながら投資もしている人なら、一度は迷ったことがある問いではないでしょうか。

結論から言うと、どちらが有利かは「ローンの金利」と「投資の利回り」の大小関係で決まります。この記事では、その仕組みをモリガマと一緒に整理し、最後に自分の条件で比較できるツールを紹介します。

手元の100万円、繰り上げ返済と投資どっちに使う？

もうすぐボーナスで100万円まとまりそうで。繰り上げ返済しようと思ってたけど、NISAに入れた方がいい気もしてきた。

それ、すごくよくある悩みだよ。どちらも正解になりうるんだけど、「どちらが有利か」は条件次第なんだ。

住宅ローンがある家庭では、手元の資金をどう使うかは家計全体の大きな判断です。「とりあえず繰り上げ返済」でも「とりあえずNISA」でもなく、自分の条件を数字で確かめてから判断する方法を見ていきましょう。

繰り上げ返済を選んだ場合のメリット・デメリット

まずは繰り上げ返済から整理してみようか。利息を確実に削れる、というのが最大のポイントだよ。

メリット

デメリット

住宅ローン控除って、繰り上げ返済と相性が悪いこともあるんだ。知らなかった。

そこは盲点になりやすいポイントだよ。残り期間が13年以上あるなら控除に影響しないけど、10年前後の人は先に確認した方がいいね。

投資（NISA）を選んだ場合のメリット・デメリット

次は投資側。長期で見ると複利の力が大きいぶん、ローン金利を上回る可能性もある。でも「可能性」だということは忘れないでね。

メリット

デメリット

金利水準で「正解」は変わる

「繰り上げ返済 vs 投資」の答えは、実はシンプルな比較で出せるんだ。

判断の基本は、「ローン金利」と「投資の期待利回り」を比べることです。

そしていま、この「ローン金利」の側が動いています。日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を「0.75％程度」から「1.0％程度」へ引き上げ、さらに9月18日の会合で「1.25％程度」へ引き上げました（9月24日から適用）。

変動金利は、この短期金利を土台にした各行の基準金利に連動します。基準金利の見直しは多くの銀行で年2回（4月・10月）、そして返済額への反映はさらに遅れるのが一般的です。利上げの影響は、時間差で効いてきます。金利上昇局面での考え方は変動金利が上がったらどうする？で整理しています。

一方、金融庁の資料では、1985年以降に毎月同額ずつ国内外の株式・債券を買い付けた場合、20年間の保有では収益率が年率2〜8%の範囲に収まったと示されています（国内・先進国・新興国の株式・債券に6分の1ずつ投資した例では年平均4.6%）。過去の実績であり、将来を保証するものではありません。単純比較では「現在の変動金利なら投資が有利」という計算になりやすいのが実情です。

控除期間中は「金利 − 0.7%」で考える

ここが、この判断でいちばん見落とされるところです。

住宅ローン控除を受けている間は、年末残高の0.7％が税金から戻ってきます（令和4年以降に入居した場合。認定住宅等で控除期間13年／国税庁）。

繰り上げ返済をすると、その分だけ年末残高が減ります。年末残高が減れば、戻ってくる控除額も減ります。

つまり控除を受けている間の繰り上げ返済は、実質的には「金利 − 0.7％」で運用したのと同じことになります。

金利0.7％以下の人が控除期間中に繰り上げ返済すると、税金の戻りが減るぶんだけ損になります。「借金は早く減らしたい」という気持ちとは逆の答えですが、数字はそうなります。

ただし、次の場合はこの限りではありません。

• 年末残高が借入限度額を上回っているとき。控除額は「年末残高」と「借入限度額」の小さいほうで計算されるため、残高が限度額を超えている間は繰り上げ返済しても控除額は減りません
• 控除しきれていないとき。控除額が所得税額（と住民税からの控除枠）を上回っていると、減った分がそもそも戻っていません
• 控除期間が終わっているとき。この場合は0.7％を引く必要がなく、金利がそのまま実質の利回りになります

控除の仕組みそのものは住宅ローン控除、いくら戻る？で、2026年の改正内容は住宅ローン控除どう変わる？で扱っています。

ただし、ここには重要な前提があります。

• 変動金利は今後上昇する可能性がある（日本銀行は利上げを継続中）
• 投資リターンは確定ではなく、期待値（年によって大きくぶれる）
• 「確実な利息削減」と「期待値のリターン」は性質が異なる
• 控除期間中は実質の利回りが0.7％分下がる（前章のとおり）

数字でわかった気がするけど、金利が上がったら話が変わるし……自分の場合が知りたい。

そうだね。ローン残高や金利、残り期間によって結果は全然変わるから、自分の数字で試算するのが一番だよ。

自分の場合はどっちが得？ツールで確かめよう

ローン残高・金利・繰り上げ額・想定利回りを入れると、何年後にいくら差が出るかをグラフで確認できます。損益分岐点（投資が有利になる利回り）も自動で算出します。

残高2000万・金利1.5%・繰り上げ100万で試してみよう。

繰り上げ返済 vs 投資シミュレーターを使う

25年後の比較だと投資の方が多くなる一方で、損益分岐点が出るのが面白い。金利が上がったらどう変わるかも試せるし、これは便利だ。

ローン金利が2%になったら、損益分岐点も上がるから試してみてね。自分の「納得できる数字」が見えてきたら、判断しやすくなるよ。

まとめ：数字で確認してから判断しよう

繰り上げ返済 vs 投資、どちらが有利かは「ローン金利 vs 投資利回り」の比較で決まります。現時点の変動金利水準（1%前後）では、長期インデックス投資の期待リターンが上回りやすい傾向がありますが、金利上昇・投資リターンの不確実性・個人のリスク許容度も重要な変数です。

重要なのは、「どちらが絶対正解か」ではなく、自分の条件で試算したうえで、自分が納得できる方を選ぶことです。

住宅購入の段階から資金計画を立てたい人は、住宅購入シミュレーターも参考にどうぞ。積立投資の複利効果をもっと詳しく知りたい人は、NISAシミュレーターで確かめられます。

本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・サービスへの投資を推奨するものではありません。最終的な判断はご自身でお願いします。

参考・出典

• 国税庁：住宅借入金等特別控除（令和4年以降に居住を開始した場合） — 控除率0.7％・控除期間・償還期間10年以上の要件
• 日本銀行：金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日・PDF） — 誘導目標を0.75％程度から1.0％程度へ
• 日本銀行：金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日・PDF） — 誘導目標を1.0％程度から1.25％程度へ（9月24日から）
• 住宅金融支援機構：金利情報
• 金融庁：NISAの基本
• 金融庁：はじめてみよう！NISA早わかりガイドブック（PDF） — 20年間の積立・分散投資では収益率が年率2〜8%の範囲に収まった（過去の実績）

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