【2026年改正】住宅ローン控除どう変わる？5年延長・中古拡充・2028年ZEH義務化の全容

※本記事の数値・制度内容は2026年5月時点の情報（令和8年度税制改正大綱・関連報道）に基づきます。最新の正式情報は記事末尾の公的機関リンクからご確認ください。

住宅ローン控除って、2025年で終わるって聞いた気がするんだけど…今から家を買っても使えるの？

2026年税制改正で、住宅ローン控除が2030年末まで5年延長されたんだ。さらに中古住宅の優遇が大きく拡充されて、子育て世帯にも追加のメリットが入ったよ。一方で、2028年からは省エネ性能の低い住宅が対象外になる。順番に整理しよう。

住宅ローン控除は、住宅購入を後押しする日本最大級の減税制度です。2025年末で終了予定だった制度が、2026年度税制改正で大きく見直され、2030年末まで延長＋中古住宅優遇の拡充＋省エネ要件の段階的強化という3つの柱でリニューアルされました。この記事では、改正の中身を一つひとつ整理します。

改正の3つの柱

1. 適用期限が2030年末まで5年延長

もともとの予定では2025年12月末で終了するはずだった住宅ローン控除。改正で2030年12月31日まで5年延長されました。つまり、2026年〜2030年に新築・取得して入居した人は引き続き利用できます。

2. 新築住宅の借入限度額（2026年版）

新築住宅の借入限度額は、住宅の省エネ性能と世帯属性で決まります。

※「子育て・若者夫婦世帯」とは、19歳未満の子を有する世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯。

3. 中古住宅の優遇拡充がポイント

中古住宅が今回の改正の目玉らしいけど、具体的に何が変わるの？

2025年までは「新築重視」だった住宅ローン控除が、2026年から中古住宅の優遇が大幅に拡充されます。

中古住宅の主な変更点

特に「控除期間10年→13年」は大きな改正です。これまで「新築なら13年・中古なら10年」と差がついていたところが、中古でも新築と同じ13年間控除を受けられるようになりました。

中古住宅でも子育て世帯は追加メリット

子育て世帯・若者夫婦世帯が省エネ性能の高い中古住宅（長期優良・ZEH水準）を購入する場合、借入限度額にさらに上乗せが入ります。中古でも実質的に新築と同等の優遇が受けられます。

4. 2028年からの省エネ要件強化

今回の改正の隠れた重要ポイントが、2028年からの省エネ要件強化なんだ。「省エネ基準適合住宅」レベルでは控除を受けられなくなる予定だよ。

2028年（令和10年）以降に入居する新築住宅は、ZEH水準以上の省エネ性能が必要になります。最低ランクの「省エネ基準適合住宅」では原則として住宅ローン控除が受けられなくなる予定です。

「これから家を建てる予定」「省エネ等級が中ランクの建売を検討している」人は、2027年末までの入居を目指すか、最初からZEH水準以上の住宅を選ぶかの判断が必要になります。

5. 災害レッドゾーンも対象外に

令和10年（2028年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の新築住宅は住宅ローン控除の対象外になります。立地適正化の観点からの変更で、購入予定地のハザードマップ確認が今まで以上に重要に。

具体的なシミュレーション

ケースA：年収500万円・子育て世帯・ZEH水準住宅

ケースB：年収600万円・夫婦のみ・省エネ基準住宅

ケースC：中古住宅（長期優良）を購入

家を買う予定がある人がやるべきこと

今すぐ買うわけじゃないけど、近い将来買うつもり。今から考えておくべきことってある？

1. 入居時期で控除額が変わる

• 2026〜2027年：省エネ基準適合住宅でも対象（借入限度2,000万）
• 2028年〜：ZEH水準以上が必要（省エネ基準は対象外）
• 2030年末：制度終了（さらなる延長があるかは未定）

2. 子育て・若者夫婦世帯は5,000万円の借入限度

19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯は、長期優良住宅で5,000万円まで借入限度が拡大されます。該当する場合は積極的に活用したい優遇です。

3. 中古でも新築並みの優遇

「中古は不利」という認識は2025年までの話。2026年以降は控除期間が新築と同じ13年になり、長期優良・ZEH水準なら借入限度も大きく改善。立地・面積を重視するなら中古の選択肢が広がっています。

4. 災害ハザードマップを確認

2028年以降は土砂災害レッドゾーンの新築が対象外。購入予定地のハザード状況を必ず事前にチェック。

住宅は人生で最大の買い物のひとつ。税制改正の流れを知っているかどうかで、最終的な負担が数百万円変わることもあるんだ。「いつ買うか」「どんな性能の住宅を選ぶか」を冷静に判断する材料として使ってね。

整理すると、こういうことだった

よくある質問