住宅ローン控除どう変わる？5年延長と中古住宅の拡充【2026年改正】

※本記事の数値・制度内容は2026年9月時点の情報（国土交通省「住宅ローン減税 Q&A」2026年7月更新版で確認）に基づきます。最新の正式情報は記事末尾の公的機関リンクからご確認ください。

住宅ローン控除って、2025年で終わるって聞いた気がするんだけど…今から家を買っても使えるの？

制度の期限が2030年末まで5年延長されたんだ。中古住宅の優遇も広がったよ。順番に整理しよう。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、所得税などから差し引ける制度です。2025年末で終了予定だった制度が、2026年度税制改正で大きく見直され、2030年末まで延長＋中古住宅優遇の拡充＋省エネ要件の段階的強化という3つの柱でリニューアルされました。この記事では、改正の中身を一つひとつ整理します。

改正の3つの柱

1. 適用期限が2030年末まで5年延長

もともとの予定では2025年12月末で終了するはずだった住宅ローン控除。改正で2030年12月31日まで5年延長されました。つまり、2026年〜2030年に新築・取得して入居した人は引き続き利用できます。

2. 新築住宅の借入限度額（2026年版）

新築住宅の借入限度額は、住宅の省エネ性能と、世帯の区分（子育て世帯かどうかなど）で決まります。

※「子育て・若者夫婦世帯」とは、19歳未満の子を有する世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯。

3. 中古住宅の優遇拡充がポイント

中古住宅が今回の改正の目玉らしいけど、具体的に何が変わるの？

2025年までは「新築重視」だった住宅ローン控除が、2026年から中古住宅の優遇が大幅に拡充されます。

中古住宅の主な変更点

特に「控除期間10年→13年」は大きな改正です。これまで「新築なら13年・中古なら10年」と差がついていたところが、省エネ基準に適合する中古なら、新築と同じ13年間控除を受けられるようになりました（それ以外の中古住宅は10年のまま）。

中古住宅でも子育て世帯は追加メリット

子育て世帯・若者夫婦世帯が省エネ性能の高い中古住宅（長期優良・ZEH水準）を購入する場合、借入限度額にさらに上乗せが入ります。中古でも実質的に新築と同等の優遇が受けられます。

4. 2028年からの省エネ要件強化

今回の改正の隠れた重要ポイントが、2028年からの省エネ要件強化なんだ。「省エネ基準適合住宅」レベルでは控除を受けられなくなる予定だよ。

2028年（令和10年）以降に入居する新築住宅は、ZEH水準以上の省エネ性能が必要になります。最低ランクの「省エネ基準適合住宅」では原則として住宅ローン控除が受けられなくなります。

ただし、次のどちらかに当てはまる住宅は例外です。

• 2027年末までに建築確認を受けた住宅
• 2028年6月30日までに建てられた住宅

この場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。

「これから家を建てる予定」「省エネ等級が中ランクの建売を検討している」人は、2027年末までの入居を目指すか、最初からZEH水準以上の住宅を選ぶかの判断が必要になります。

5. 災害レッドゾーンも対象外に

令和10年（2028年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の新築住宅は住宅ローン控除の対象外になります。立地適正化の観点からの変更で、購入予定地のハザードマップ確認が今まで以上に重要に。

具体的なシミュレーション

以下の3つのケースの金額は、借入限度額から計算した上限です。実際に戻る額は、次の2つの理由で少なくなります。

• ローン残高：年末のローン残高は、返済で毎年減る
• 払った税額：払った所得税と住民税（住民税は1年9万7,500円まで）より多くは戻らない

たとえばケースAの年収500万円（子が16歳未満）なら、2027年分に戻るのは約18万円が上限（社会保険料を年収の約14%として計算）で、31.5万円にはなりません。

ケースA：年収500万円・子育て世帯・ZEH水準住宅

ケースB：年収600万円・夫婦のみ・省エネ基準住宅

ケースC：中古住宅（長期優良）を購入

実際に戻る額は「払っている税金」でも決まる

上の表は借入限度額から計算した上限です。実際の控除額は、その年に払っている所得税・住民税の範囲までになります。

払っている税金の額（年収による）

住宅ローン控除は、払っている税金から差し引く仕組みです。そのため、払っている税金の範囲内でしか戻ってきません。年収が低いほど納税額が少なく、制度の恩恵を上限まで受けられないことがあります。

ということは、年収400万の僕だと、上限の満額は戻ってこないってこと？

そう。所得税で引ききれない分は住民税からも引けるけど、そこにも上限があるんだ。だから、戻る額は人によって違うよ。

所得制限

合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年の住宅ローン控除が適用されません。判定に使うのは年収ではなく、合計所得金額（収入から給与所得控除などを引いた所得の合計）です。

ユキが試してみた結果

ユキの条件は、借入3,500万円・新築の省エネ基準適合住宅・年収400万円（合計所得276万円）、2026年入居です。2つの上限を順に当てはめます。

1. 住宅の種類による上限：省エネ基準適合住宅の借入限度額は2,000万円。2,000万円×0.7%＝年14万円
2. 払っている税金による上限：所得税が約5.7万円。住民税から引ける上限（所得税の課税所得の5%）も約5.7万円。合わせて年約11.4万円

実際に戻るのは、2つのうち小さいほうの年約11.4万円です。

シミュレーターでも、年14万円じゃなくて年11.4万円って出た！僕はそんなに税金を払ってないんだね…

そこが「払っている税金」の上限だね。2026年分と2027年分は基礎控除が104万円と大きいから、所得税が少なめなんだ。

なお、シミュレーターは今年の税額のまま13年分を計算しています。上の図では、2028年分から基礎控除（誰でも所得から差し引ける控除）が62万円に下がって所得税が増える前提で計算し直しました。この場合、2028年分以降は年14万円の上限まで使えるため、13年間の合計は約177万円です（約11.4万円×2年＋14万円×11年）。

共働きの場合は、2人でローンを負う形（ペアローンや連帯債務＝同じローンを2人で返す約束）にして、2人それぞれが控除を受ける方法もあります。

住宅ローン控除で確認しておきたい3つのポイント

住宅の種類と払っている税金で、戻る額が変わるんだね。物件を選ぶときは、省エネの区分も確認してみるよ。

控除額は「いくら借りるか」だけじゃなく「どんな家を買うか」「年収はいくらか」で変わるから、シミュレーターで自分の条件を試しながら、購入計画の参考にしてみてね。正解はひとつじゃないよ。

家を買う予定がある人がやるべきこと

今すぐ買うわけじゃないけど、近い将来買うつもり。今から考えておくべきことってある？

1. 入居時期で控除額が変わる

• 2026〜2027年：省エネ基準適合住宅でも対象（借入限度2,000万）
• 2028年〜：ZEH水準以上が必要。省エネ基準は原則対象外。ただし、2027年末までに建築確認を受けたか、2028年6月30日までに建てられた住宅は、借入限度額2,000万円・10年で対象
• 2030年末：制度終了（さらなる延長があるかは未定）

2. 子育て・若者夫婦世帯は5,000万円の借入限度

19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯は、長期優良住宅で5,000万円まで借入限度が拡大されます。該当する場合は、上乗せの条件を確認しておくと判断の材料になります。

3. 中古でも新築並みの優遇

「中古は不利」という認識は2025年までの話。2026年以降は省エネ基準に適合する中古なら控除期間が新築と同じ13年になり、長期優良・ZEH水準なら借入限度も大きく改善。立地・面積を重視するなら中古の選択肢が広がっています。

4. 災害ハザードマップを確認

2028年以降は土砂災害レッドゾーンの新築が対象外。購入予定地のハザード状況を必ず事前にチェック。

入居の時期と住宅の性能で、控除の上限は変わるよ。「いつ」「どんな住宅を」を考える材料にしてね。

整理すると、こういうことだった

よくある質問